L’immobilier résidentiel : une classe d’actifs portée par les mutations démographiques
Après plusieurs années marquées par la hausse des taux d’intérêt et le ralentissement des transactions, l’immobilier résidentiel retrouve progressivement l’attention des investisseurs. Première classe d’actifs recherchée en Europe en 2025, devant la logistique et les bureaux(1), il bénéficie de plusieurs tendances structurelles : pénurie de logements, vieillissement de la population, évolution des modes de vie et transition énergétique. Autant de facteurs qui contribuent à remodeler les besoins résidentiels et les perspectives d’investissement à long terme.
Article rédigé par Sophie Debode, responsable de l’offre immobilière chez Société Générale Private Banking
Une demande soutenue par des besoins structurels
L’accès au logement constitue aujourd’hui l’un des principaux défis économiques et sociaux en Europe. Dans de nombreux pays, les prix de l’immobilier ont progressé plus rapidement que les revenus des ménages, tandis que la hausse des taux d’intérêt a pesé sur les capacités d’acquisition des particuliers. Ces évolutions illustrent un déséquilibre durable entre l’offre et la demande de logements(2).
Dans le même temps, la construction neuve peine à répondre aux besoins, freinée par la rareté du foncier, la hausse des coûts de construction et le durcissement des normes. Même si la croissance démographique devrait ralentir, les besoins résidentiels devraient rester importants. En France, près de 4 millions de résidences principales supplémentaires pourraient être nécessaires d’ici 2050, soit environ 133 000 logements par an dans le scénario central(3).
La démographie redessine les besoins résidentiels
Au-delà de la croissance démographique, c’est surtout l’évolution de la composition des ménages qui redessine les besoins résidentiels. En Europe, près de 76 millions de ménages sont aujourd’hui composés d’une seule personne, un chiffre en progression de plus de 19 % depuis 2016(4). Parallèlement, le vieillissement de la population s’accélère : les plus de 65 ans représentent désormais près de 22 % de la population européenne.
Ces tendances devraient s’accentuer dans les prochaines décennies. En France, 3,4 millions de ménages supplémentaires attendus d’ici 2050 pourraient être constitués de personnes vivant seules, dont 2,1 millions de seniors(3).
Cette évolution ne se traduit pas seulement par un besoin accru de logements, mais aussi par une transformation de la demande. Les logements de taille plus réduite, bien situés, proches des services et adaptés aux différents parcours de vie gagnent en importance, favorisant le développement de segments tels que les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore certaines formes d'habitat partagé.
Le résidentiel : une thématique d’investissement de long terme
Le résidentiel attire aujourd’hui davantage les investisseurs institutionnels grâce à la visibilité qu’offre cette classe d’actifs. Porté par un déficit de logements persistant, une demande locative soutenue et une forte diversification du risque locatif, il est devenu la première classe d’actifs recherchée en Europe selon l’étude European Investor Intentions Survey 2025 de CBRE(1).
La transition énergétique constitue également un enjeu majeur. Les bâtiments représentent près de 40 % de la consommation d’énergie en Europe et environ 85 % du parc immobilier européen a été construit avant l’an 2000(5). Dans ce contexte, la rénovation et l'amélioration de la performance énergétique des actifs apparaissent comme des leviers majeurs de création de valeur.
Au-delà de la construction de nouveaux logements, la mobilisation du parc existant offre également des perspectives importantes. En France, près de 600 000 logements vacants de longue durée pourraient être remis sur le marché(3), tandis que la réhabilitation et la transformation d’actifs devraient prendre une place croissante dans le développement du secteur.
Pour autant, les opportunités ne seront pas uniformes selon les territoires. L’expérience japonaise montre qu’un vieillissement démographique peut entraîner une hausse de la vacance résidentielle dans certaines régions tandis que les grandes métropoles continuent de concentrer habitants, emplois et capitaux. Cette situation rappelle qu’une tendance démographique favorable ne profite pas automatiquement à l’ensemble des marchés immobiliers. En France, les 16 zones d’emploi les plus attractives pourraient concentrer près de 49 % de la croissance des ménages d’ici 2050, contre 30 % aujourd’hui(3).
Dans ce contexte, l'emplacement ne suffit plus : l'analyse des dynamiques démographiques locales est devenue un critère essentiel pour identifier les territoires les plus porteurs.
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