Achat ou détention d'une résidence secondaire en France par un résident fiscal luxembourgeois : Tour d'horizon des enjeux patrimoniaux
Frais et taxes liés à l’acquisition
En France, les transactions immobilières doivent obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique, passé devant notaire, et enregistré au service de la publicité foncière. Cette obligation d’enregistrement entraîne le paiement d’une taxe à la charge de l’acquéreur, dont le montant évolue selon la localisation de l’immeuble (environ 7 % dans la majorité des cas(1)) et auquel il convient d’ajouter les émoluments du notaire (environ 1 % du prix de vente). Lorsque l’acquisition porte sur les parts d’une société détenant un bien immobilier situé en France, un droit de 5% pourra être dû en France sur la valeur vénale desdites parts(2).
Comment structurer au mieux la détention d’une résidence secondaire ?
L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire soit en direct, soit par le biais d’une société, par exemple une société civile immatriculée en France(3) ou au Luxembourg(4). La détention au travers d’une société répond bien souvent à une volonté d’anticiper et de faciliter la transmission à titre gratuit (transmission de droits sociaux représentatifs d’un bien immobilier plutôt que le bien lui-même), notamment en présence d’une pluralité d’héritiers. Cela permet d’éviter les situations d’indivision, qui sont instables par nature, et d’organiser la gestion du bien indépendamment de sa détention par une adaptation des statuts sur les aspects de gouvernance. Il est possible d’associer la génération suivante au capital de la société dès sa création, ou de procéder ultérieurement à une donation des parts, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement. Il est à noter que le démembrement qui vise à transmettre la seule nue-propriété, entraîne une réduction de la base imposable des droits de donation. Cette réduction est fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est réduite(5).
Les enjeux de la transmission à titre gratuit
Que le bien soit détenu en direct ou au travers d’une société, même étrangère, la donation doit être enregistrée en France et pourra être soumise aux droits de mutation à titre gratuit français (DMTG)(6). Au Luxembourg, l’enregistrement d’une donation d’un immeuble situé à l’étranger n’est pas obligatoire. Toutefois, la donation de parts de société passée devant notaire, pourra être soumise à un droit d’enregistrement de maximum 2,4 % en ligne directe(7). Les DMTG dus sur la transmission de parts d’une SCI faiblement capitalisée sont généralement limités puisque calculés sur la valeur vénale des parts (actif – passif). Le passif de la SCI pouvant être composé de dettes bancaires et/ou de dettes vis-à -vis des associés (compte courant d’associés – CCA). En effet, lorsque la société ne perçoit pas suffisamment de revenus pour faire face à ses charges, les associés doivent apporter des liquidités à la société. Cette situation est fréquente en présence d’un bien de jouissance. En pratique, cela se matérialise donc par l’inscription d’un CCA au passif du bilan (créance des associés sur la société). Même si l’existence d’un CCA peut paraître anodine en cours de vie, elle peut toutefois venir faire échec à une stratégie de transmission mise en place du vivant de l’associé. En effet, la France et le Luxembourg n’ont pas conclu de convention tendant à éviter les situations de double imposition en matière de droit de succession. De fait, la valeur de ce CCA pourrait être taxée aux DMTG français dans deux cas de figure :
Lorsque la société qui détient le bien est française ;
Ou lorsque, l’héritier de cet associé réside en France depuis plus de six ans au cours des dix dernières années.
Ainsi, il est important de prendre en compte les difficultés liées à la transmission d’un CCA, et le cas échéant les anticiper, notamment en présence d’héritiers résidents fiscaux luxembourgeois.
Location occasionnelle du bien : les points d’attention
Un bien de jouissance n’a souvent pas vocation à être loué. Toutefois, il peut être donné en location de manière occasionnelle, notamment lorsque le propriétaire n’y séjourne pas(9). Il est à noter que la législation française distingue la location dite « nue » (sans élément de mobilier et avec un bail minimum de 3 ans), de la location dite « meublée », qui est appréhendée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Les revenus d’une telle activité constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. En matière de location meublée, il existe en France deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC(10) ou le régime réel(11). Peu importe le régime choisi, les revenus locatifs nets seront imposés annuellement au barème progressif de l’impôt sur le revenu français. L’impôt ainsi calculé ne pourra toutefois être inférieur à un certain taux d’imposition(12). Ces revenus seront également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %, voire 7,5 % si le contribuable n’est pas affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale français(13)) ou, dans certains cas, à des cotisations sociales.
Si la location meublée peut être perçue comme intéressante d’un point de vue fiscal, des précautions s’imposent lorsque le bien est détenu au travers d’une SCI. En effet, une SCI fiscalement translucide (dite à l’IR), ne peut pas exercer d’activité de loueur meublé et se retrouverait taxée d’office à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cas où elle le ferait. Cela emporte des conséquences importantes, comme notamment :
Des impacts fiscaux lorsque les associés souhaitent appréhender les revenus de la SCI ;
La nécessité pour l’associé de payer un loyer de marché à la SCI quand il se réserve l’usage du bien ;
Un régime d’imposition des plus-values immobilières moins avantageux que dans le cadre d’une SCI à l’IR.
Enfin, il est à noter que les revenus fonciers français ne seront pas imposés au Luxembourg, en application de la convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu qui lie les deux pays(12). Toutefois, ces revenus devront être déclarés au Grand-Duché afin de déterminer le taux effectif d’imposition qui sera appliqué sur les autres revenus imposables du contribuable.
Quels sont les intérêts de recourir à un financement ?
Par nature, un bien de jouissance n’a pas vocation à produire de revenus. Dès lors se pose la question de la pertinence de réaliser cette acquisition via un financement bancaire. Il s’agit en premier lieu d’un arbitrage strictement économique qui prend en compte le coût du financement bancaire et le rendement attendu sur des actifs financiers placés par ailleurs. Cette logique est d’autant plus vraie dans un environnement de taux bas, où les gains d’un portefeuille investi sur les marchés peuvent être supérieurs au coût du crédit. Par ailleurs, le recours à un financement bancaire peut avoir des conséquences sur le plan fiscal :
ALes intérêts d’emprunt peuvent constituer une charge à imputer de façon récurrente sur les éventuels revenus dégagés par le bien.
Dans certains cas, le capital restant dû de l’emprunt(14) peut venir réduire la valeur vénale du bien imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)(15) en France.
Lorsque l’acquisition est réalisée au travers d’une société qui s’endette, de réduire la base imposable en cas de donation des titres de la société, à concurrence de la valeur vénale de ceux-ci (actif - passif).
Société Générale Private Banking est la ligne métier du Groupe Société Générale opérant à travers son siège au sein de Société Générale S.A. et de départements, succursales ou filiales, localisés sur les territoires mentionnés ci-après, agissant sous les marques « Société Générale Private Banking », et « Kleinwort Hambros ». Le présent document, de nature informative, n’a pas de valeur contractuelle. Son contenu n’est pas destiné à fournir un service d’investissement, il ne constitue ni un conseil en investissement ou une recommandation personnalisée sur un produit financier, ni un conseil ou une recommandation personnalisée en assurance, ni une sollicitation d’aucune sorte, ni un conseil juridique, comptable ou fiscal de la part d’une quelconque entité relevant de Société Générale Private Banking. Les informations contenues sont données à titre indicatif, peuvent être modifiées sans préavis, et visent à communiquer des éléments pouvant être utiles à une prise de décision. Les informations sur les performances passées éventuellement reproduites ne garantissent en aucun cas les performances futures. Avant toute souscription d'un service d’investissement, d'un produit financier ou d’un produit d’assurance, l’investisseur potentiel (i) doit prendre connaissance de l’ensemble des informations contenues dans la documentation détaillée du service ou produit envisagé (prospectus, règlement, statuts, document intitulé « informations clés pour l’investisseur », Term sheet, notice d’information, conditions contractuelles, …), notamment celles liées aux risques associés; et (ii) consulter ses conseils juridiques et fiscaux pour apprécier les conséquences juridiques et le traitement fiscal du produit ou service envisagé. Son banquier privé est également à sa disposition pour lui fournir de plus amples informations, déterminer avec lui s’il est éligible au produit ou service envisagé qui peut être soumis à des conditions, et s’il répond à ses besoins. En conséquence, Société Générale Private Banking ne peut en aucun cas être tenue responsable pour toute décision prise par un investisseur sur la base des seules informations contenues dans ce document. Le présent document est confidentiel, destiné exclusivement à la personne à laquelle il est remis, et ne peut être ni communiqué ni porté à la connaissance de tiers, ni reproduit totalement ou partiellement, sans accord préalable et écrit de Société Générale Private Banking. Le groupe Société Générale maintient effective une organisation administrative prenant toutes les mesures nécessaires pour identifier, contrôler et gérer les conflits d’intérêts. A cet effet, les entités de Société Générale Private Banking ont mis en place une politique de gestion des conflits d’intérêts permettant de gérer et prévenir les conflits d’intérêts. Pour plus de détails, les clients de Société Générale Private Banking peuvent se reporter à la politique de gestion des conflits d'intérêts disponible sur simple demande auprès de leur banquier privé. Société Générale Private Banking a également mis en place une politique de traitement des réclamations formulées par ses clients, disponible sur simple demande auprès de leur banquier privé ou sur le site Internet de Société Générale Private Banking. Le présent document est distribué au Luxembourg par Société Générale Luxembourg, société anonyme enregistrée auprès du registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 6061 et établissement de crédit autorisé et régi par la Commission de Surveillance du Secteur Financier (« CSSF »), sous la supervision prudentielle de la Banque Centrale Européenne (« BCE »), et dont le siège social est sis 11, avenue Émile Reuter – L 2420 Luxembourg. Les opinions, points de vue et prévisions exprimées dans le présent document (y compris dans ses annexes) reflètent les opinions personnelles de l’auteur/des auteurs et ne reflètent pas les opinions d’autres personnes ou de Société Générale Luxembourg, sauf indication contraire. Ce document a été élaboré par Société Générale. La CSSF n’a procédé à aucune analyse, vérification ou aucun contrôle sur le contenu du présent document. Pour de plus amples informations, cliquez ici.
La finance comportementale se définit par l’application de la psychologie à la finance : elle se distingue ainsi à la...
Décryptage du biais de projection
Par notre expert Ingénierie Patrimoniale Stéphane Maljevac.
L'industrie hôtelière est un secteur dynamique et en constante évolution, influencée par une multitude de facteurs...
Un éclairage signé par notre expert Ingénierie Patrimoniale Stéphane Maljevac .