Objectif Ingénierie Patrimoniale #9 : La transmission d’un patrimoine immobilier
La transmission d’un patrimoine immobilier, qu’il soit d’usage ou de rapport, doit être anticipée pour éviter des situations difficiles. L’indivision, et les déséquilibres entre enfants peuvent entraîner des mécontentements et une mauvaise entente familiale.
L’anticipation permet de garantir la pérennité des biens, mais peut s’avérer complexe.
Le testament-partage
Le testament-partage permet au testateur d’imposer la répartition des biens de sa future succession entre les héritiers ab intestat. Le testateur réalise d’autorité le partage de sa succession entre ses présomptifs héritiers qui n’auront d’autres choix s’ils souhaitent accepter la succession de s’en tenir au partage qui leur est imposé. En présence de plusieurs biens immobiliers non divis le testament-partage dès lors qu’il respecte l’ordre public successoral et notamment la réserve héréditaire permettra, d’éviter dans bien des cas, des situations conflictuelles liées à l’indivision.
La donation-partage
Lorsqu’une personne est prête à transmettre de son vivant une partie de son patrimoine immobilier au profit de ses présomptifs héritiers, la solution la plus efficace sera de procéder à des donations. Celles-ci permettent de transmettre son patrimoine en bénéficiant d’abattements renouvelables tous les 15 ans : 100.000 euros entre parents et enfants.
Anticiper la transmission du bien immobilier permet bien souvent de réduire les droits de succession. La donation peut être faite en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit, ce qui permet de conserver l’usage et les revenus du bien tout en préparant sa succession.
En cas de cession ultérieure, la plus-value sera calculée à partir de la valeur retenue pour la détermination des droits de donation, ce qui a pour effet de réduire l’impôt sur la plus-value.
En présence de plusieurs enfants, la donation-partage est à privilégier afin de sécuriser juridiquement l’opération de transmission. En effet, cette donation n’est pas rapportable à la succession, c’est-à-dire que les biens donnés ne seront pas réintégrer dans la masse à partager. Par ailleurs, la donation-partage permet de geler la valeur des biens donnés au jour de la donation pour le calcul de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. La valeur est fixée définitivement quelle que soit l’évolution dans le temps des montants donnés.
Attention, afin que le caractère de partage anticipé de la donation ne soit pas remis en cause, les donataires ne devront pas recevoir des fractions indivises d’un même bien, ce qui signifie que chaque bien devra être attribué intégralement à un seul donataire. Si la composition du patrimoine ne le permet pas, en présence d’un seul bien immobilier, ce dernier pourra être attribué à un seul enfant, à charge pour lui de verser une soulte à ses frères et sœurs.
Le Family Buy Out immobilier familial (vente à soi-même)
Pour des biens immobiliers détenus depuis longtemps et qui génèrent un bon niveau de revenus, une solution alternative à la donation-partage consiste à créer une Société Civile Immobilière, dont le capital serait détenu majoritairement par les enfants majeurs. Le bien immobilier serait cédé à la SCI, permettant ainsi de transmettre une partie de votre patrimoine immobilier et de percevoir des liquidités.
La plus-value immobilière réalisée au moment de la cession est soumise à l’Impôt sur le Revenu, au taux forfaitaire de 19%, à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus à la taxe sur les Plus-Values immobilières élevées le cas échéant et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Elle bénéficie d’abattements pour durée de détention. Ainsi, un bien détenu depuis plus de 30 ans sera exonéré de toute fiscalité.
La Société Civile Immobilière (SCI) peut recourir à l’emprunt pour le financement de cette acquisition. Ce sont les revenus du bien et d’éventuels apports en Compte Courant des associés qui permettront le remboursement de ce crédit. La rentabilité du bien et le choix du crédit sont donc des éléments essentiels dans la mise en œuvre d’une telle opération.
La maîtrise de la fiscalité et l’organisation patrimoniale ne doivent jamais faire perdre de vue l’intérêt économique de l’opération.
Cette cession de biens immobiliers à une Société Civile Immobilière familiale avec recours au crédit peut être combinée avec une donation-partage partielle de liquidités pour poursuivre la transmission, aider ses enfants et améliorer la réalité économique d’une telle opération.
Notre accompagnement
Transmettre un patrimoine immobilier est une opération engageante qui s’anticipe. Planifier cette transmission, c’est trouver la solution adaptée pour accompagner vos proches et maîtriser la fiscalité en toute sérénité.
Les ingénieurs patrimoniaux de Société Générale Private Banking sont à vos côtés et ceux de vos conseils, experts-comptables, notaires et avocats, pour structurer et anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier.
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