Immobilier : les nouvelles façons d’investir
Le marché immobilier français traverse une phase de transition majeure. Hausse des taux, nouvelles exigences réglementaires et enjeux de durabilité redessinent les contours de l’investissement. Dans ce contexte, Sophie Debode, responsable de l’offre immobilière chez Société Générale Private Banking, partage sa vision des tendances actuelles et des stratégies à privilégier pour transformer ces défis en opportunités.
Quelle est votre vision du contexte actuel de l'investissement immobilier en France ?
Le marché immobilier traverse aujourd'hui une phase de transition. L'augmentation des taux d'intérêt a profondément modifié l'équation économique : le financement est plus coûteux, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix et donc la liquidité des actifs. Les cartes sont en train d'être rebattues, ce qui remodèle l'investissement immobilier. Par ailleurs, les nouvelles exigences réglementaires, notamment en matière de performance énergétique et de durabilité, redessinent la valeur des actifs. Nous observons ainsi un marché à deux vitesses : d'un côté, les actifs récents, bien situés, performants sur le plan environnemental, qui conservent une forte attractivité ; de l'autre, des actifs plus anciens ou énergivores qui subissent des décotes importantes et nécessitent des investissements de rénovation lourds. Cette recomposition du marché est à la fois un défi et une opportunité : elle crée de la sélectivité mais aussi des points d'entrée attractifs pour les investisseurs patients avec une vision stratégique.
Dans ce contexte, quelles sont les typologies d'investissements recherchées par les investisseurs ?
On observe une polarisation des stratégies. Certains investisseurs recherchent des actifs dits « core, core + », offrant stabilité et visibilité, comme les bureaux prime dans les grandes métropoles, la logistique urbaine ou encore le résidentiel géré. D’autres privilégient des opportunités de repositionnement - actifs à réhabiliter, restructurer ou remettre aux normes - qui permettent de créer de la valeur.
En termes de véhicules, deux tendances semblent se distinguer. D'un côté, les sociétés civiles de placement immobilier(1) (SCPI) de nouvelle génération séduisent par des taux de distribution attractifs, souvent supérieurs à 6 ou 7 %. Leur taille encore modeste et leur positionnement opportuniste sur des stratégies généralement core + leur permettent d'offrir un rendement très compétitif dans un marché en recomposition. Toutefois, il convient de nuancer cet engouement. Le patrimoine de ces nouvelles SCPI, parfois jugé moins qualitatif que celui des SCPI historiques et les frais élevés soulèvent des interrogations sur leur capacité à maintenir leur performance sur le long terme. À l'inverse, certaines SCPI historiques connaissent des difficultés de liquidité et des taux de distribution souvent en deçà des attentes, ce qui fragilise leur attractivité dans ce nouvel environnement.
D'un autre côté, les fonds à stratégie value-add et opportuniste gagnent en popularité auprès des investisseurs institutionnels, des family offices et des clients privés. Ils ciblent des actifs présentant un potentiel de création de valeur significatif, souvent par le biais de travaux de réhabilitation, de restructuration ou de mise aux normes ESG. Ils s'inscrivent dans une logique de repositionnement stratégique nécessitant une capacité d'anticipation des mutations réglementaires (ex. : décret tertiaire, taxonomie verte), une expertise technique forte et une approche agile du montage financier, souvent avec recours à des leviers de dette structurée.
Que proposez-vous à vos clients dans ce contexte ? Pour répondre à quel besoin ?
En tant que Banque Privée, nous proposons une approche sur mesure qui dépasse la simple sélection de produits. Notre rôle est de construire une allocation globale et diversifiée, intégrant l'immobilier comme une composante clé d'un patrimoine à long terme, reconnu pour sa capacité à générer de la performance et à jouer un rôle stabilisateur dans une allocation à long terme.
Dans ce contexte, notre stratégie d'allocation immobilière se concentre sur la construction d'un socle composé de fonds diversifiés robustes, investis sur plusieurs classes d'actifs et zones géographiques, permettant ainsi de réduire les risques et d'assurer une stabilité des performances dans le temps. À ce socle sont intégrés des fonds thématiques, ciblant des secteurs porteurs tels que la logistique, la santé, le commerce, ou des zones géographiques stratégiques, en cohérence avec les grandes tendances du marché immobilier. Cette approche apporte une dimension dynamique à l'allocation, avec un potentiel de valorisation accru.
Enfin, nous proposons des stratégies plus spécialisées, dites value-add ou « opportunistes », visant des actifs à repositionner ou rénover, nécessitant une gestion active. Plus risquées, elles offrent également un potentiel de rendement supérieur et s’adressent aux investisseurs souhaitant optimiser la performance globale de leur allocation immobilière par une diversification plus pointue. Cette approche structurée illustre notre volonté d'allier robustesse, diversification et performance, tout en adaptant l'allocation aux objectifs et au profil de risque de chaque client.
Notre rôle est d'accompagner nos clients dans un marché complexe et de répondre à leurs besoins grâce à un large spectre de solutions disponibles en architecture ouverte.
Dans quelle mesure l'immobilier reste-t-il attractif dans cet environnement ?
L'immobilier reste attractif, mais il faut l'analyser et le comprendre à travers le prisme des cycles immobiliers pour capter les opportunités. Nous sortons d'un cycle haussier long, porté par des taux historiquement bas, une forte demande et une valorisation soutenue des actifs. Depuis 2022, nous sommes entrés dans une phase de transition, marquée par une correction des prix et un durcissement des conditions de financement qui nécessitent d'être très attentifs aux acquisitions envisagées. Cette étape marque le début d'un nouveau cycle, où les opportunités sont nombreuses pour les investisseurs capables d'anticiper les mutations du marché. Historiquement, les débuts de cycle sont des périodes clés pour se positionner : les prix sont plus accessibles, les marges de négociation plus importantes, et les actifs en repositionnement offrent un fort potentiel de valorisation.
Aujourd'hui, on constate que les investisseurs les plus actifs sont ceux qui adoptent une approche stratégique et sélective. Ils cherchent à tirer parti de la baisse des prix, à identifier des biens à rénover ou à restructurer, et à intégrer les nouvelles exigences réglementaires, notamment en matière de performance énergétique.
L'immobilier conserve ses fondamentaux : c'est un actif tangible, générateur de revenus, et historiquement résilient face aux crises. Il permet de construire une stratégie patrimoniale solide, surtout lorsqu'il est intégré dans une logique de diversification. Enfin, les véhicules d'investissement évoluent : les SCPI opportunistes, les club deals, les montages en démembrement ou en déficit foncier sont autant de solutions qui permettent de s'adapter à ce nouveau cycle tout en sécurisant les objectifs patrimoniaux. L'immobilier n'a pas perdu de son attractivité, il demande simplement une lecture plus fine et une capacité à se projeter dans le moyen-long terme.
L'immobilier reste une classe d'actifs attractive, mais il faut lui redonner de l'agilité. Les investisseurs souhaitent une évolution vers un cadre stable, cohérent et adapté aux enjeux actuels.
Pour tout complément d’information, votre Banquier Privé se tient à votre disposition.
(1) L’investissement en parts de SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital. 
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