Immobilier européen : un changement de cap
Dans un contexte marqué par une baisse des taux d’intérêt, un accès facilité au financement et une reprise des transactions, les perspectives pour l’immobilier apparaissent plus favorables. L’immobilier européen peut offrir une valeur relative attractive, soutenue par des fondamentaux solides, en particulier dans des secteurs porteurs comme la logistique. James Seppala, Chairman de Blackstone Europe et Head of Real Estate Europe, nous livre son analyse sur cette évolution et les opportunités qu’elle présente.
Quel est l'environnement de marché en Europe ?
James Seppala: Au cours de l’année 2025, les conditions de marché se sont améliorées, renforçant notre confiance dans les perspectives à venir. Les taux d’intérêt ont fortement baissé : depuis leur pic en 2023, la Banque Centrale Européenne (BCE) a procédé à plusieurs baisses, les ramenant à environ la moitié de leur niveau précédent1.
Avec des taux désormais stabilisés, nous anticipons une baisse de l’écart entre les rendements immobiliers et les taux directeurs des banques centrales, ce qui devrait soutenir les valorisations d’actifs. La baisse du coût du financement et le regain d’activité sur les marchés de capitaux renforcent aussi la confiance des investisseurs, comme en témoigne la hausse du nombre de transactions2. Nous nous attendons à ce que cette dynamique continue de soutenir les valorisations immobilières.
Cette amélioration intervient après une période difficile pour l’immobilier commercial. Au cours des trois dernières années, les valorisations ont connu des ajustements parfois marqués, alors même que la performance opérationnelle est restée solide. Nous pensons que les valorisations immobilières ont désormais en grande partie atteint leur point bas, soutenues par la baisse des taux, le niveau limité de nouvelles constructions et un marché de la dette plus dynamique. Même si nous ne prévoyons pas une reprise rapide et soutenue, nous estimons que les conditions d’une reprise progressive sont réunies.
Aujourd’hui, si l’on compare les valorisations de l’immobilier non coté à celles des obligations à haut rendement ou des actions — qui ont fortement rebondi depuis leurs points bas — il apparaît clairement que l’immobilier non coté offre une valorisation relative attractive et des rendements ajustés du risque intéressants3.
Quel est le secteur offrant le plus d'opportunités ?
J.S : La logistique constitue un thème d’investissement majeur au niveau mondial, porté par des tendances structurelles fortes liées à l’évolution des modes de consommation. La demande de long terme pour ce secteur demeure soutenue, le taux de pénétration du e-commerce en Europe étant encore environ 45 % inférieur à celui des États-Unis. Les loyers restent également abordables — les loyers prime en logistique aux États-Unis étant quasiment deux fois supérieurs à ceux observés en Europe — ce qui laisse présager un potentiel de croissance supplémentaire4 5.
Nous observons également une demande soutenue résultant à la fois de l’évolution des chaînes d’approvisionnement mondiales et de la hausse des dépenses en infrastructures et défense en Europe. Ces dernières génèrent de nouveaux besoins en installations industrielles et logistiques pour stocker et fabriquer des biens. Selon Savills, fournisseur mondial de services immobiliers6, le Royaume‑Uni et l’Europe auront, de fait, besoin de 37 millions de mètres carrés supplémentaires, soit une augmentation de près de 20 % par rapport à la demande des occupants en 2024.
Du côté de l’offre, la hausse des coûts de construction ralentit les nouveaux projets, les livraisons prévues en 2025–2026 devant chuter d’environ 45 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années7. Nous conservons une forte conviction dans ce secteur et sommes enthousiastes quant aux opportunités d’investissement en 2026.
Sources
1. Banque Centrale Européenne, au 30 novembre 2025.
2. CBRE, au 30 septembre 2025. Le volume des investissements immobiliers en Europe a été 18 % supérieur sur 1 an glissant.
3. Au 30 septembre 2025. Les actions sont représentées par le MSCI Europe, les obligations à haut rendement par le Bloomberg High Yield Index et les valeurs immobilières par le Green Street Commercial Property Price Index for All Property. Les comparaisons présentées sont fournies à titre informatif uniquement, ne représentent pas des investissements spécifiques et ne constituent pas une recommandation d’allocation de portefeuille.
4. Global Data, au 30 septembre 2025. L’Europe continentale représente la moyenne pondérée du taux de pénétration du e‑commerce basé sur les ventes au détail en Allemagne, aux Pays‑Bas, en France, en Espagne et en Italie. Les États‑Unis représentent la part des ventes dans les ventes au détail totales, hors automobile, carburant et services alimentaires.
5. Au 30 juin 2025. États‑Unis (Californie – Bay Area, Californie – LA, Miami, New Jersey, Seattle) : CBRE, Cushman & Wakefield et données propriétaires Blackstone. Europe continentale (Amsterdam, Madrid, Milan, Munich, Paris) : CBRE. Les loyers prime représentent le parc de catégorie A.
6. Savills est un acteur mondial dans les services immobiliers avec environ 42 000 employés à travers le monde.
7. CBRE, au 30 juin 2025. Se réfère à la nouvelle offre moyenne projetée pour 2025‑2026 en % du stock, comparée à la nouvelle offre moyenne 2020‑2024 en % du stock. Inclut des données pour le Royaume‑Uni, l’Allemagne, les Pays‑Bas, la France et l’Italie. Les chiffres présentés sont des moyennes pondérées basées sur les données par pays, pondérées selon l’exposition logistique dans les fonds européens Core+ ouverts de Blackstone (basé sur les m² détenus).
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