!css

Explorer l'univers des fonds immobiliers commerciaux Savoir identifier les gagnants

La part croissante du commerce électronique dans la distribution expose les REIT (Real Estate Investment Trust) commerciaux à un mouvement contraire de fond. Depuis le début d'année, l'indice MSCI US retail REITs a cédé 11,4 % contre un gain de 2,1 % pour l'indice US REIT. La même tendance s'observe en Europe, comme en atteste la sous-performance du Stoxx Europe Total Market Retail REIT Index par rapport au Stoxx Europe 600 REIT Index (-7,2 % contre -3,3 %). Si l'adoption croissante du commerce en ligne touche les REIT des deux côtés de l'Atlantique, différents facteurs expliquent leur sous-performance aux Etats-Unis ainsi qu’en Europe Continentale.

Aux États-Unis, le recul des ventes en boutique des grandes surfaces sous l'effet d'un environnement commercial difficile (excédent de l'offre, hausse des ventes en ligne) a pesé sur les marges bénéficiaires des distributeurs et sur leur capacité à se maintenir à flot. 2017 a ainsi connu le nombre le plus élevé de mises en faillite dans le secteur de la distribution depuis la crise financière internationale. De ce fait, les taux d'occupation ont chuté et les REIT commerciaux ont perdu de leur pouvoir de fixation des prix, engendrant une décélération de la croissance des produits nets d'exploitation à périmètre comparable. Cinq des neuf grands REIT dédiés à de larges complexes commerciaux ont ainsi revu à la baisse leurs prévisions sur cet indicateur pour l'exercice 2017.

Sur l'autre rive de l'Atlantique, la sous-performance des REIT commerciaux européens est essentiellement imputable à la crainte que la poussée des ventes en ligne finisse par avoir le même impact sur les distributeurs européens et les REIT commerciaux que sur leurs homologues américains. Nous considérons toutefois que ce scénario pourrait être atténué par plusieurs facteurs 1) l'Europe n'est pas confrontée à un problème de marché excédentaire (la densité des centres commerciaux aux États-Unis est 5,5 fois supérieure à celle de l'Europe continentale) ; 2) les centres commerciaux européens sont en moyenne moins exposés aux grandes surfaces (qui sont les plus impactées par les ventes en ligne). Leurs offres sont davantage tournées vers « l'alimentaire et les boissons » (des segments dont l'exposition à Internet est positive) et les « loisirs et divertissements » (plus résistants à Internet). Ces dernières sont également davantage axées sur une rotation active des locataires et enfin 3) la qualité moyenne des centres commerciaux en Europe est plus élevée (56 % de notations A et supérieures en Europe contre 36 % aux États-Unis selon les données de Green Street data). La tendance au redimensionnement des surfaces de vente par les distributeurs va selon nous se poursuivre en Europe. Nous pensons que les REIT à la tête de centres commerciaux ayant une position dominante et étant de plus grande qualité seront les principaux bénéficiaires compte tenu du mouvement de concentration des enseignes vers des centres de qualité supérieure.

Dans l'ensemble, nous pensons que l'avenir de l'univers de la distribution sera partagé entre gagnants et perdants. Sur cette base, nous opterions pour une approche prudente et sélective du secteur. Nous avons une préférence régionale pour l'Europe par rapport aux États-Unis. Nous identifions sur le vieux continent un meilleur équilibre entre l'offre et la demande, de même qu'un mix de locataires plus intéressant en moyenne. Les distributeurs européens ont également une plus grande solidité financière et de meilleures perspectives de croissance. Par ailleurs, nous favorisons les sociétés bien gérées, ayant un bilan sain, un parcours de choix en matière de rotation des locataires et une implantation géographique diversifiée. Notre sélection se concentre sur les REIT de qualité supérieure et sur les vastes complexes commerciaux engagés dans l'amélioration de la qualité de leurs portefeuilles (par le biais de rénovations et d'extensions régulières). Selon nous, Unibail Rodamco et Klepierre sont les mieux positionnés pour profiter de la transformation engagée du secteur et devraient maintenir une croissance saine de leurs bénéfices et de leurs flux de trésorerie.

Auteur
Tarun Dhawan

Expert actions

Données et recommandations à la clôture du 20 novembre 2017

Ce document présente des idées en matière d’actions destinées exclusivement aux investisseurs éventuels. Ce document ne peut être considéré comme adapté à une personne ou basé sur l’analyse de la situation spécifique d’une personne.